Как обманывают покупателей квартир в новостройках

Как обманывают покупателей квартир в новостройках
Новостройки – головная боль всех инвесторов, до момента, покамест не будет подписан акт ввода в эксплуатацию. Скандалы, связанные с незаконными стройками и все сопутствующие прелести – неплохо известны.

Национальная энциклопедия строительства ProfiDom.com.ua рассматривает основные схемы, при помощи которых недобросовестные застройщики обманывают покупателей.

Главная проблема первичного рынка недвижимости Украины — нехватка денег у застройщиков для того, чтоб строить без привлечения средств частных инвесторов, и нехватка у этих самых инвесторов денег для покупки качественного готового жилья. Стремясь привлечь средства для строительства, застройщики продают квартиры в строящихся домах дешевле. А покупатели, стремясь сэкономить, покупают квартиры на ранних этапах. Разумеется еще и у застройщиков, предлагающих цены ниже средних.

Собственно такие покупатели чаще итого рискуют стать жертвой обмана. Чтобы поддержать потенциальным инвесторам избежать недобросовестности застройщиков, мы представляем основные схемы мошенничества на первичном рынке.

Стройка без разрешительной документации

Оформлять отдельные документы уже в процессе строительства и даже после открытия продаж объекта — обычная практика большинства столичных застройщиков. Начин строительных работ после получения всех разрешений — скорее исключение, чем правило. Однако если добросовестные застройщики позволяют себе приступить стройка, например, на участке с другим целевым назначением и переоформлять его уже в процессе, то практикой их менее добросовестных коллег стал самозахват участков и стройка вообще без документов.

В течение длительного периода власти закрывали на эту проблему очи — дома кое-будто достраивали и вводили в эксплуатацию, обыкновенно чрез суд. Но в последние месяцы столичные власти вплоть занялись этой проблемой. Несколько строек в Киеве остановлено, построенные дома обещают снести, что будет с деньгами инвесторов — невесть. Не исключено, что их, будто и жертв печально известной «Элита-центра», жильем будут обеспечивать за счет города. Примечательно, что отделы продаж этих объектов продолжают сидеть, а квартиры в них — активно продаваться.

Заселение дома без ввода в эксплуатацию

Стройка без разрешений и заселение до ввода в эксплуатацию — обыкновенно звенья одной цепи. Дома, которые строятся без документов, городские власти вводят в эксплуатацию крайне нехотя. Нередко процесс затягивается на годы. Этак, в жилом комплексе «Мега-сити» от печально известной «УКО-групп» инвесторы уже не первоначальный год живут в доме, не введенном в эксплуатацию, без документов о праве собственности и с подключенными по временной схеме коммуникациями.

Директива приблизительных или неточных сроков ввода в эксплуатацию, неоднократный перенос сроков

Точную дату сдачи дома в эксплуатацию не указывает никто — на отечественном строительном рынке принято указывать квартал, в котором планируется получение сертификата о готовности.

Однако нередко, особенно, в случае заключения предварительных договоров купли-продажи, указывают лишь ориентировочные сроки или вовсе их не указывают. Инвесторы этак или иначе несут убытки, однако немного что могут предъявить застройщику.

Другой распространенной проблемой является непрерывный перенос сроков окончания строительства — этим грешат и отдельный из компаний с хорошей репутацией.

Сомнительные схемы инвестирования

В Украине кушать лишь две легальные схемы инвестирования в стройка. Это Фонд финансирования строительства и покупка беспроцентных целевых облигаций. Такие схемы, будто предварительный соглашение купли-продажи, торговля имущественных прав, закладные, вексели, не являются целиком законными: застройщик получает от инвестора денежки, однако инвестор никаких прав на квартиру не получает. Разумеется и не может получить — обзавестись право собственности на то, чего дудки, невозможно.

Не менее сомнительно, хоть и формально законно, инвестирование чрез жилищно-строительные кооперативы. Крайне редко бывает, что инвесторы сами решают строить всеобщий дом своей мечты — обыкновенно такую схему навязывает застройщик. И тем самым возлагает на покупателей квартир дополнительные затраты, неизменно возникающие в процессе строительства. Чтоб получить таки свои квартиры, инвесторам приходится эти затраты оплачивать — в итоге окончательная стоимость жилья существенно отличается от изначальной.

Разница в площади

При покупке квартиры в строящемся доме площадь и число оплачиваемых квадратных метров обыкновенно приблизительны. Окончательная площадь, которая указывается в правоустанавливающих документах, определяется в результате обмеров БТИ. Зачастую она на 1-2 квадратных метра больше, и разницу инвестору приходится доплатить. Или, если площадь меньше, разницу компенсирует бражка. Это у добросовестных застройщиков.

А недобросовестные используют разницу между заявленной и реальной площадью для обмана. Этак, не прописывают в договоре пункт о компенсации средств инвестору, если площадь будет меньше. В итоге инвестор теряет денежки за два-три оплаченных метра. Порой оплаченная площадь оказывается на десять и больше метров меньше реальной.

Продажи чрез посредника и двойные продажи

Вариантов, когда одинешенек и тот же объект реализуется несколькими компаниями, в результате чего одна квартира может быть продана двум или более покупателями, может быть несколько.

Во-первых, когда строительством одного и того же объекта занимаются два застройщика. Практика вполне законна, однако компании могут реализовать разные квартиры в одном и том же доме или в разных домах одного комплекса. В таком случае, в отделе продаж должны продемонстрировать документ, в котором прописана схема реализации. Если же ничего подобного дудки, вполне возможно, предлагаемую квартиру продали или продадут кому-то другому.

Во-вторых, застройщик может торговать квартиры сам и чрез агентство недвижимости. И мастерить это одновр/еменно.

В-третьих, продаваться квартиры могут чрез компанию, не имеющую вообще никаких юридических связей с застройщиком. При этом покупателям будут сообщать, что бражка, занимающаяся продажей, входит в одну корпорацию или холдинг с застройщиком.

В любом из перечисленных случаев доказать что-либо и получить свою квартиру инвесторам будет весьма тяжело.

Разногласия между учредителями или рейдерский захват компании-застройщика

Учредителями строительных компаний обыкновенно бывает несколько человек. Случается, что одинешенек из них исчезает с учредительными документами и деньгами, или между учредителями возникают разногласия, выливающееся в судебную тяжбу. И то, и другое может надолго заволочь процесс строительства. Неплохо, если объект вообще будет достроен.

Бывают и противоречия и между официальным руководством компании и лицами, принимавшими финансовое участие в ее основании.

Случаются рейдерские захваты.

К сожалению, целиком обезопасить себя и свои капиталовложения при инвестирование в новостройку невозможно. Особливо в условиях кризиса, когда даже у самых надежных и проверенных компаний могут возникнуть проблемы. Решением может стать покупка квартиры в сданном доме со всеми правоустанавливающими документами. Однако стоят такие квартиры гораздо дороже.

Статьи о строительстве, ремонте, строительном рынке

Добавить комментарий